Dziesiątki spraw w których ANR kategorycznie odmawia sprzedaży gruntów na zasadzie „nie! bo nie!”, kiedy dzierżawca jest zbywany bałamutnymi obietnicami sprzedaży, a sprawa jest odwlekana, kiedy przy okazji sprzedaży zmuszany jest do dokonywania wyłączeń z dzierżawy i rezygnacji z zakupu najcenniejszych gruntów, kiedy wycena rzeczoznawcy zawiera „wziętą z Księżyca” cenę zaporową, to rzeczywistość dnia powszedniego.

Dzierżawcy odbywają więc żmudne pielgrzymki po wszystkich instancjach sądowych, jednak z miernym skutkiem, okazuje się bowiem, że ich uprawnienia do nabycia nieruchomości na zasadach pierwszeństwa są iluzoryczne. Wynika to z ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa i innych ustaw, którymi sądy są konstytucyjnie związane i dlatego orzekają jak orzekają - na niekorzyść dzierżawców.

Na potwierdzenie tej tezy przyjrzymy się orzeczeniom Sądu Najwyższego dotyczącym kwestii wykupu przez dzierżawców nieruchomości rolnych od ANR.

 

W wyroku z 19 lipca 2006 r. I CSK 138/06 (publ. Legalis) zawarta jest teza, że: „Ogłoszony przez Agencję Nieruchomości Rolnych wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (art. 28 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa - Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 ze zm.) nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66. KC”.

W tej sprawie spór toczył się między dzierżawcą uprawnionym do nabycia nieruchomości na zasadach pierwszeństwa a ANR, która ogłosiła publicznie wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, obejmujący dzierżawioną nieruchomość oraz określający cenę, za którą ma być sprzedana.

Dzierżawca wyraził pisemnie wolę nabycia nieruchomości oznaczonej w wykazie oraz domagał się zawarcia umowy twierdząc, iż wykaz był w istocie złożoną mu ofertą, którą przyjął. W uzasadnieniu omawianego orzeczenia Sąd Najwyższy, odmawiając uznania za ofertę ogłoszonego publicznie wykazu uznał również, że nie stanowi oferty zawarcia umowy sprzedaży indywidualne zawiadomienie dzierżawcy o zamiarze sprzedaży, dokonane zgodnie z art. 29 ust. 1 c ustawy z 19 października 1991 r. Z treści tej ustawy SN wywiódł wniosek, że po skutecznym zawiadomieniu podmiot, któremu przysługuje pierwszeństwo może jedynie „złożyć wniosek o nabycie nieruchomości na warunkach podanych w zawiadomieniu”, a z pierwszeństwa skorzysta, jeżeli złoży oświadczenie, że wyraża zgodę na nabycie nieruchomości po cenie określonej w zawiadomieniu. Sąd Najwyższy, analizując znaczenie prawne złożonego przez dzierżawcę wniosku o wykup nieruchomości w odpowiedzi na zawiadomienie, wyraźnie podkreślił że „nie powinno budzić wątpliwości, że nie jest on oświadczeniem o przyjęciu oferty, zatem również zawiadomienie nie może być ofertą sprzedaży”.

Traktowaniu pisemnego wykazu czy zawiadomienia jako wiążącej oferty stoją również naprzeciw przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące formy czynności prawnej. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Najwyższy stwierdza: „Zgodnie z art. 158 Kc, umowa o przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, co w sposób ostateczny wyklucza traktowanie rozważanego wykazu jako oferty”. W konkluzji orzeczenia znajdujemy natomiast odniesienie do uprawnień ustawowych przysługujących ANR jako właścicielowi nieruchomości: „Uprawnienie właściciela do rozporządzania prawem własności obejmuje także - w swym negatywnym aspekcie - uprawnienie do nierozporządzania przysługującym mu prawem”- stwierdza Sąd Najwyższy.

 

 

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z 7 października 2008 r. II CZP 95/08 (publ. Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna rok 2009, nr 9, poz. 121, str. 31) : „Osobie, która złożyła oświadczenie wyrażające zgodę na nabycie nieruchomości po cenie określonej w zawiadomieniu (art. 29 ust. 1 d w związku z art. 29 ust. 1 c ustawy z 19 października 1991 r.) i w związku z tym korzysta z prawa pierwszeństwa uregulowanego w art. 29 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy, nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy.”

W powyższej sprawie spór dotyczył sytuacji, w której ANR wycofała się ze sprzedaży nieruchomości, pomimo że dzierżawca złożył już w odpowiedzi na zawiadomienie oświadczenie o zamiarze nabycia ziemi. SN podzielił stanowisko zawarte we wcześniejszym orzecznictwie oraz w doktrynie prawniczej, że prawo pierwszeństwa w odróżnieniu od prawa pierwokupu, nie jest prawem podmiotowym, któremu odpowiada roszczenie uprawnionego o zawarcie umowy sprzedaży. W uzasadnieniu uchwały czytamy: „Z obowiązujących uregulowań można jedynie wnosić, że skorzystanie z pierwszeństwa stanowi oświadczenie wyrażające chęć nabycia nieruchomości. Zobowiązanie - na podstawie jednostronnej czynności prawnej - innego podmiotu do przeniesienia własności powinno wynikać z przepisu, a takiego brak.”

Omawiane rozstrzygnięcie potwierdza, że ANR może wycofać się bezkarnie z transakcji sprzedaży nawet na zaawansowanym etapie, kiedy dzierżawca pozytywnie odpowie na zawiadomienie agencji i wyraża wolę kupna na zaoferowanych warunkach. Złamanie przez ANR przyrzeczenia nie uprawnia dzierżawcy do żądania zawarcia umowy przed sądem.

 

 

W wyroku z 21 grudnia 2006 r. II CZP 121/06 (publ. Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna rok 2009, nr 9, poz. 121, str. 31) Sąd Najwyższy zawarł następująca tezę: „Naruszenie pierwszeństwa przewidzianego w art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z 19 października 1991 r. przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości rolnej nie powoduje jej nieważności”.

Tak więc dzierżawca, którego prawa pierwszeństwa zostały naruszone, a nieruchomość została sprzedana osobie trzeciej, nie znajdzie w obowiązujących przepisach należytej ochrony prawnej. Umowa sprzedaży gwałcąca prawo pierwszeństwa dzierżawcy jest bowiem ważna i pominiętemu dzierżawcy przysługuje co najwyżej prawo żądania odszkodowania pieniężnego. Co jednak rolnikowi-dzierżawcy po odszkodowaniu, kiedy chodzi mu o konkretną ziemię, którą uprawia od lat i której nabycie jest dla niego życiowym interesem?